Договор аренды квартиры: что в нём писать и образец
Квартиру сдают «по-дружески» или по распечатке из интернета, а через полгода спорят о залоге, сломанном холодильнике и сроке выезда. Разбираем, что в договоре обязательно по закону, какие пункты защищают обе стороны и как агентству недвижимости не набирать каждый договор вручную. В конце — шаблон в Word.
Аренда или наём: как правильно
В быту говорят «аренда квартиры», но если квартиру снимает человек, по закону это договор найма жилого помещения — глава 35 Гражданского кодекса. Наймодатель — собственник или тот, кого он уполномочил, — предоставляет нанимателю жильё за плату для проживания (ст. 671 ГК РФ).
Договор аренды заключают, когда квартиру снимает компания, — и использовать её она может только для проживания граждан (п. 2 ст. 671). Ниже — про самый частый случай: собственник сдаёт квартиру человеку.
Что обязательно в договоре
Сверх обязательного в договор стоит внести адрес, площадь и кадастровый номер квартиры, документ о праве собственности, размер залога, кто платит за коммунальные услуги и опись имущества — по этим пунктам и бывают споры.
Срок: до года и больше
Договор на срок до одного года — краткосрочный наём. К нему не применяется часть правил: например, о преимущественном праве на новый срок и о поднайме, если в договоре не сказано иное (п. 2 ст. 683).
Если договор заключён на год и больше, ограничение права собственности подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 674). Отсюда популярный срок «11 месяцев»: договор остаётся краткосрочным, регистрировать его не нужно.
Плата, залог и коммунальные платежи
Размер платы стороны определяют сами, и в одностороннем порядке менять его нельзя, кроме случаев из закона или договора (п. 2 ст. 682). Если собственник хочет пересматривать плату раз в год — это нужно прописать заранее.
Коммунальные платежи наниматель вносит сам, если договором не установлено иное (ст. 678). Частая схема: фиксированную часть по квитанции платит собственник, счётчики — наниматель. Залог (обеспечительный платёж) — с точным перечнем, за что его могут удержать.
Опись имущества и акт передачи
Наймодатель обязан передать квартиру свободной и пригодной для проживания (ст. 676). Наниматель — использовать её только для проживания, беречь и не переделывать без согласия собственника (ст. 678).
Главный документ на выезде — акт приёма-передачи с описью имущества, состоянием каждой вещи и показаниями счётчиков. «Царапина на столе была до меня» без акта не доказать. Фото к акту — ещё лучше.
Как расторгнуть договор
Наниматель вправе расторгнуть договор в любое время, письменно предупредив собственника за три месяца (п. 1 ст. 687). Собственник — через суд, например если наниматель полгода не платит (при краткосрочном найме — если платёж пропущен больше двух раз) или портит квартиру (п. 2 ст. 687).
Поэтому порядок выезда, возврата залога и ключей лучше описать в договоре подробно: спор в суде дольше и дороже, чем лишний абзац.
Образец договора в Word
В шаблоне — стороны с паспортными данными, квартира с кадастровым номером, кто проживает, срок, плата и срок внесения, залог, коммунальные платежи, обязанности сторон, расторжение, опись имущества с показаниями счётчиков и подписи. Квадратные скобки — заготовки под ваши значения. Сложные случаи — долевая собственность, несовершеннолетние собственники — согласуйте с юристом.
Скачать шаблон договора аренды квартиры · docx, 11 КБ
Договор из карточки сделки: для агентств
У агентства недвижимости договоров десятки в месяц, и каждый собирают из прошлого файла: меняют ФИО, адрес, сумму — и иногда забывают поменять. Если сделки ведутся в amoCRM, все данные уже там.
- 01
Данные в сделке
Стороны — в контактах, квартира, плата и срок — в полях сделки.
- 02
Документ кнопкой
Или сам на этапе «Договор» — без копирования прошлых файлов.
- 03
Файл на вашем Диске
Сумма прописью, склонения и номер — подставлены.
- 04
Согласование
Руководитель проверяет по ссылке и жмёт «Согласовать».
Виджет «Автогенерация Документов» собирает документ из данных карточки amoCRM по вашему шаблону: подставляет поля, склоняет слова, пишет суммы прописью и кладёт готовый файл на ваш Google Диск. Документ создаётся кнопкой в карточке, по этапу воронки, шагом бота, по расписанию или запросом с сайта. Цена — 399 ₽ в месяц за пользователя amoCRM, от 5 пользователей; пробный период — 7 дней или 30 документов. Как amoCRM устроена в агентстве недвижимости — в статье «amoCRM для агентства недвижимости».
Если квартиру снимает человек — это договор найма (глава 35 ГК РФ): письменная форма, наниматель — гражданин, проживающие указаны в договоре, плата по соглашению и без одностороннего изменения, срок до пяти лет. От года — регистрация обременения. Главное на выезде — акт с описью имущества и показаниями счётчиков.
Частые вопросы
Converssion CRM — официальный партнёр amoCRM с 2017 года. Внедряем и сопровождаем amoCRM, делаем собственные виджеты для амоМаркета, чат-ботов, ИИ-агентов, сайты и рекламу. Услуги · Кейсы клиентов · Виджеты
